Vrhovni sud Austrije (OGH) je u velikom broju novijih odluka proglasio mnoge uobičajene formulacije ugovornih odredbi u ugovorima o najmu nezakonitim. Međutim, po mom mišljenju, najznačajniji ekonomski rezultat ovih odluka za najmoprimce bila je pravna nepravilnost takozvane klauzule o prilagođavanju vrijednosnog indeksa.
Da bi se u okviru ugovora o najmu mogla ubuduće povećati cijena najma, potrebno je da u ugovoru o najmu bude uključena klauzula o prilagođavanju vrijednosnog indeksa (koja je zapravo klauzula o prilagođavanju cijene), kojom se, na osnovu određenih kriterija (na primjer, indeksa potrošačkih cijena), dogovara mogućnost povećanja cijene najma. Uobičajeno je da se ugovorom dogovori određeni indeks potrošačkih cijena. Ako ovaj indeks poraste za više od 5%, stanodavac ima pravo da poveća osnovnu cijenu najma (ne i troškove održavanja) za taj postotak. Na ovaj način želi se osigurati da dogovorena cijena najma ne bude devalvirana, na primjer, zbog inflacije ili rasta cijena u realnom sektoru.
Novo u sudskoj praksi je da je Vrhovni sud Austrije (OGH) u punom obimu primjene Zakona o najmu (MRG), u vezi sa klauzulama o prilagođavanju vrijednosnog indeksa, prvi put strogo primijenio odredbe Zakona o zaštiti potrošača (KSchG) na ugovore između preduzetnika (poslovnog stanodavca) i potrošača (privatne osobe). Ovo se posebno odnosi na odluke 2Ob 36/23t i 8Ob 37/23h. Vrhovni sud Austrije (OGH) je naglasio da su posebno one klauzule o prilagođavanju vrijednosnog indeksa, gdje zbog formulacije nije isključeno povećanje cijene najma u prva dva mjeseca nakon sklapanja ugovora o najmu, protivzakonite. Važno je napomenuti da je u ovom kontekstu potpuno nebitno da li je doista došlo do povećanja cijene najma u prva dva mjeseca nakon sklapanja ugovora o najmu ili ne. Ako zbog formulacije to povećanje nije isključeno, klauzula o prilagođavanju vrijednosnog indeksa je nezakonita i može se uspješno osporiti. Za djelomičnu primjenu Zakona o najmu (MRG), što se odnosi na slobodno finansirane nove stanove kao i na potkrovljske stanove u starim zgradama, postoji također odluka prema kojoj (pored prethodno navedenog osnova za osporavanje) klauzula o prilagođavanju vrijednosnog indeksa može biti osporena i kada je u tekstu ugovora predviđena samo mogućnost povećanja cijene najma u korist stanodavca, ali ne i ugovorna obaveza stanodavca da prilagodi cijenu najma prema dolje u korist najmoprimca kada dođe do smanjenja indeksa potrošačkih cijena. Ako nedostaje ova obaveza stanodavca da prilagodi cijenu najma u korist najmoprimca, klauzula o prilagođavanju vrijednosnog indeksa također je nezakonita.
Ako klauzula o prilagođavanju vrijednosnog indeksa u ugovoru o najmu protiveći ovim načelima (odlukama OGH-a), klauzula se može pravno osporiti. Međutim, ako kao posljedica tužbe za utvrđenje klauzula o prilagođavanju vrijednosnog indeksa bude ukinuta, to ima za posljedicu da su sve povišice cijene najma izvršene od sklapanja ugovora o najmu bile nelegalne, kao i da će ubuduće isključivo cijena najma koja je dogovorena u ugovoru (bez mogućnosti povećanja) moći biti tražena od stanodavca, i to zauvijek (tokom trajanja ugovora o najmu). Ako se klauzula o prilagođavanju vrijednosnog indeksa proglasi nevažećom, to znači da će cijena najma biti trajno zamrznuta na iznos koji je dogovoren u ugovoru.
U ekstremnom slučaju, to može dovesti do trajne godišnje uštede za najmoprimce u iznosu od nekoliko hiljada eura. Što se tiče do sada naplaćenih cijena najma (koje su bile više od cijene najma dogovorene u ugovoru), prema trenutnoj pravnoj situaciji, dozvoljeno je isključivo vraćanje preplaćenih iznosa za poslednje 3 godine, pri čemu se na osnovu odluke Evropskog suda pravde (EuGH) u slučaju 'Gumpinger' ne može isključiti mogućnost da se ubuduće (nakon donošenja odluke OGH-a koja će odstupiti od prethodne prakse) može tražiti vraćanje ukupne preplaćene cijene najma.
S obzirom na ovu novu pravnu situaciju, ovim putem nudim najmoprimcima čiji ugovori o najmu podliježu ili djelomičnoj primjeni ili punoj primjeni Zakona o najmu (MRG) da besplatno pravno pregledam njihove ugovore o najmu u pogledu dozvoljenosti klauzule o prilagođavanju vrijednosnog indeksa.
U pitanju moraju biti ugovori o najmu bez roka za stanove u starim zgradama, potkrovnim stanovima u starim zgradama ili novim stanovima (slobodno financirani novi objekti od 1953. godine). Važno je napomenuti da stanodavac mora biti preduzetnik (tj. poslovni stanodavac), a ne privatna osoba koja ima jedan ili dva stana koja iznajmljuje, jer samo ugovori o najmu između preduzetnika (poslovnog stanodavca) i potrošača (privatne osobe) podliježu Zakonu o zaštiti potrošača, a navedene odluke OGH-a odnosile su se na ugovore o najmu koji su podlijegali Zakonu o zaštiti potrošača. Također, zgrade (stanovi u zadrugama i općinski stanovi) koje su izgrađene uz pomoć javnih sredstava nisu obuhvaćene ovim odlukama.
Dakle, ako imate komercijalnog vlasnika, ugovor o najmu je na neodređeno vrijeme, a stan koji iznajmljujete nalazi se u staroj zgradi, na spratu stare zgrade ili u novoj zgradi koja se financira iz vlastitih sredstava, ovdje Vas pozivam da u kratkom razgovoru provjerite pravnu klauzulu o prilagođavanju vrijednosti u najmu i, ako smatram da je osporavanje te klauzule realno, da s Vama raspravimo o mogućnostima osporavanja klauzule o prilagođavanju vrijednosti.Beč, oktobar 2024.
